פסק-דין בתיק ת"א 18966-09-09

בפניי תביעת שיפוי, במסגרתה עותרת התובעת לחייב את הנתבעת להשיב לה כספים ששילמה על פי פסיקת בית המשפט לרוכשי דירה בגין ליקויי בניה, וזאת מכוח חוזה שנחתם בין הצדדים.

תמצית השתלשלות האירועים וטענות הצדדים -

1.         ביום 8.8.1999 נחתם בין הצדדים חוזה לבניית 14 דירות מגורים בפרויקט בניה בישוב מעלות (להלן: "החוזה" ו- "הפרויקט" בהתאמה). לפי החוזה, הנתבעת (להלן: "יובל אלון"), בהיותה קבלן מבצע, התחייבה לבצע את הפרויקט עבור התובעת, היא יזם הפרויקט (להלן: "אשל הירדן"), עד לשלב מסירת הדירות.

2.         אשל הירדן מכרה את הדירות בפרויקט לרוכשים שונים, וביניהם יואב ואידית אלקיים (להלן: "משפחת אלקיים").

3.         לימים, הגישה משפחת אלקיים תביעה כספית כנגד אשל הירדן ויובל אלון בגין ליקויי בנייה שנתגלו בדירתה (להלן: "תביעת אלקיים"). תביעה זו התבררה בבית משפט זה, בפני כב' השופט א' אליקים, ובמסגרתה ניתן פסק דין המורה לאשל הירדן לשלם למשפחת אלקיים סך של 60,926 ש"ח בגין ליקויי בניה ועלות דיור חלופי, בהתאם לחוות דעת מומחה מטעם בית המשפט (ת.א. 17386/07 (שלום חיפה) אלקיים נ' ונציה חברה לבניה פתוח והשקעות בע"מ ואח' (לא פורסם, 20.4.2009) - להלן: "פסק הדין").

פסק הדין ניתן במישור היחסים שבין אשל הירדן ויובל אלון לבין משפחת אלקיים. אשל הירדן היא זו שחוייבה בפסק הדין, בשל יריבות חוזית בינה ובין משפחת אלקיים. בית המשפט לא ראה לנכון לדון במערכת היחסים החוזית שבין אשל הירדן ויובל אלון. זו עומדת על הפרק בתביעה דנן.

4.         אשל הירדן שילמה למשפחת אלקיים את הסכום שנקבע בפסק הדין וטוענת כעת, כי היא זכאית, בהתאם לתניית שיפוי בחוזה, לפיצוי מלא מאת יובל אלון בגין הסכום ששילמה, וכן להחזר בגין עלות שכ"ט מומחה הנדסי ושכ"ט עו"ד שנדרשו לצורך הגנתה בתביעת אלקיים.

5.         יצויין כי עוד קודם לתביעת אלקיים התנהל בין הצדדים לתובענה דנן הליך משפטי, במסגרת בקשה אותה הגישה יובל אלון למתן צו אשר ימנע מאשל הירדן לחלט ערבויות בנקאיות שמסרה יובל אלון לאשל הירדן להבטחת התחייבויותיה, הליך אשר בסופו נחתם הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין (נספח ט' לכתב התביעה, להלן: "הסכם הפשרה").

            במסגרת הסכם הפשרה הסכימו הצדדים על אופן הטיפול בליקויי הבנייה הקיימים באותה עת בפרויקט (" הליקויים הידועים כיום" - סעיף 1.1.1 להסכם הפשרה) על ידי יובל אלון, וכן הוסדרה אחריותה של יובל אלון לביצוע תיקונים אשר ביצועם יידרש לאחר מועד הסכם הפשרה. עוד נקבע בהסכם, כי יובל אלון תשלם לאשל הירדן סך של 54,100 ש"ח בגין תיקונים שבוצעו בפרויקט על ידי אשל הירדן, באמצעות צד שלישי.

6.         יובל אלון כופרת בחובתה לשפות את אשל הירדן בגין סכומים ששילמה זו האחרונה למשפחת אלקיים בהתאם לפסק הדין ולצורך הגנה מתביעת אלקיים. לטענת יובל אלון, מרגע שנחתם הסכם הפשרה, שוחררה יובל אלון מכל אחריות לדירת משפחת אלקיים.

לטענת יובל אלון, הסכום ששולם לאשל הירדן מכוח הסכם הפשרה נועד לכיסוי עלויות ביצוע התיקונים אשר נדרשו באותה עת בדירת משפחת אלקיים ובשתי דירות נוספות בפרויקט (של משפחת טפירו ומשפחת סבג) ופטר אותה מאחריות בגין ליקויים בדירות אלה.

יובל אלון מוסיפה וטוענת, כי משנכנס בנעליה צד ג' אשר ביצע עבודות תיקונים בדירות הנ"ל, ובכללן דירת משפחת אלקיים, אין היא אחראית עוד לטיפול בעבודות אלה ולתוצאותיהן.

7.         הצדדים הגיעו להסדר דיוני, לפיו פסק הדין יינתן ללא שמיעת ראיות וחקירות מצהירים. הוגשו תצהירי עדות ראשית של מנכ"לי שתי החברות והשלמת טיעונים בכתב מטעם הצדדים.

דיון - 

8.         בחנתי בעיון את כתבי הטענות, את תצהירי העדויות הראשיות שהונחו בפניי על המסמכים שצורפו להם ואת סיכומי הצדדים. הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל (אם כי לא במלואה). את הטעמים לביסוס הכרעתי זו אפרט להלן.

9.         חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") הינו חוק קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה (סעיף 7א. לחוק), כך שאשל הירדן הינה האחראית כלפי רוכשי הדירות בגין הליקויים בהיותה "מוכר", כהגדרתו בחוק המכר (דירות). משום כך, כאמור, חוייבה אשל הירדן בפסק הדין. אולם, יזם הפרויקט והקבלן המבצע רשאים לכלול תניית שיפוי בחוזה שביניהם, כך שהאחרון יחוב בגין ליקויי הבניה, כפי שנעשה במקרה דנן.

לית מאן דפליג כי במסגרת היחסים החוזיים שבין אשל הירדן ליובל אלון אכן התחייבה האחרונה לשפות או לפצות את אשל הירדן על כל סכום שישולם עקב פגם, ליקוי או אי התאמה בדירות. תניית השיפוי בענייננו הינה ברורה, חד-משמעית וגורפת (סעיף 6א. לנספח "תנאים מיוחדים לחוזה"). למעשה, גם יובל אלון אינה חולקת על התחייבותה לשיפוי.

אף יצויין כי הוסכם בחוזה, כי הוראות חוק המכר (דירות) יחייבו את יובל אלון, הן כלפי אשל הירדן והן כלפי רוכשי הדירות ממנה.

10.        השאלה המרכזית, אם כן, הינה: האם יש בהסכם הפשרה כדי לאיין את תניית השיפוי בחוזה ביחס לדירת משפחת אלקיים? התשובה לשאלה זו הינה בשלילה.